焦点关注：报告：三四线新房库存时隔52个月首次同比下降

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上海易居房地产研究院今日发布的报告显示，受今年3月份各地住房交易市场活跃的影响，库存规模和去化周期指标呈现积极的表现。其中，三四线城市自2018年棚改货币化褪色后，库存规模首次出现同比下降。此类信号均充分说明，一季度支持合理住房消费需求的政策是有效的。

报告显示，截至3月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50893万平方米，环比减少0.6%，同比减少1.2%。环同比指标均显示了积极向好的一面，其中环比指标连续三个月下降，而同比指标在连续增长50个月的基础上，当前连续两个月下降。

同时，3月份，百城新房住宅呈现了供小于求的态势。其中供应面积为3791万平方米，成交面积为4079万平方米。报告认为，观察今年一季度数据，每个月均呈现了供小于求的态势，充分说明各地购房需求在积极释放。从各地实际反馈的情况看，推盘规模总体上少于备案或成交规模，也带动了各地库存数据的消化。

分城市来看，3月底，一、二、三四线城市新房库存面积分别为3217、25312和22364万平方米，环比增速分别为0.7%、-0.4%和-1.0%，同比增速分别为10.0%、-2.8%和-0.7%。其中，三四线城市库存规模时隔52个月首次出现同比下降。

对于三四线城市库存指标出现积极信号的原因，报告认为，一方面是过去5年，三四线楼市交易相对平静或降温，积压了一些购房需求。今年一季度购房政策到位，尤其是房贷政策，客观上增强了去库存的动力。另一方面是过去5年，房企投资拿地布局回归一二线城市，三四线城市的购地和新开工等工作出现断档，影响了当前房源或库存的供应。报告指出，4月份部分三四线城市交易依然陷入低谷，充分说明购房政策还要进一步宽松，以促进库存指标继续下行。

从全国百城新房库存同比增速排名来看，肇庆、沈阳、长春、青岛、苏州、中山、郑州、佛山、烟台和镇江等城市库存下滑较为明显。报告认为，此类城市库存数据出现明显下滑，充分说明一季度购房政策是积极有效的。

报告还显示，3月，百城新房存销比即库存去化周期为17.4个月，也就是说，不考虑增加新盘供应，目前售楼处的房源足够卖17个月。报告认为，从近期的月度数据看，存销比指标已显露了下行的趋势，说明去化速度在加快。但同时从去化周期的绝对值来看，其远远大于14个月的合理值，说明尚未完全走出风险区。

分城市来看，3月，100个城市中一、二、三四线的新房存销比分别为13.2、16.4和19.6个月。其中，一线城市去化周期最好，二线居中，三四线城市最大。而三四线城市中，不同城市的楼市交易行情和去化状况也有分化。部分城市今年购房需求持续升温，最典型的如惠州，其去化速度明显加快。而泉州等城市，去化状况的改善相对偏弱。报告认为，要促进三四线城市存销比曲线下行，还需分类研究和精准施策，对明显偏弱、复苏有压力的城市要落实更为宽松的购房政策。

从百城新房存销比排名来看，济南、上海、南昌、杭州、中山、珠海、合肥、茂名、贵阳和成都等城市的存销比相对较低，说明库存的消化状况是不错的。以成都为例，其新房交易数据表现非常强劲，即便是4月份很多其他城市交易降温的情况下，成都新盘交易依然表现不错，充分说明此类城市购买力非常强劲。

报告认为，3月份无论是库存规模还是去化周期都体现了库存基本面持续向好的趋势。这一方面得益于今年一季度各地积极宽松的购房政策，包括限购政策放松、贷款政策支持、换房政策支持等，都使得购房群体和购买力增加，客观上促进了库存指标向好发展。另一方面也说明各地购房信心在恢复，也带动了库存相关指标的向好发展。

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